VALORACIONES ,TASACIONES , INFORMES Y DICTAMENES PERICIALES
¿Qué es la tasación inmobiliaria? La tasación inmobiliaria es el informe en el que se detalla el valor
del inmueble en base a las singularidades de éste, y otras
circunstancias ajenas que también intervienen en su valoración final
como la situación del mercado en el momento de la tasación.
¿A quién le interesa conocer la tasación de un inmueble? En la
valoración de casas hay muchos intereses en juego, por lo que es normal
que el abanico de interesados por el certificado de tasación de una
vivienda sea amplio. Los más habituales son los siguientes:
-Propietario: Es
el usuario más común y los motivos por los que solicita una tasación
van desde la valoración de un local para su posterior venta a la
división de un inmueble heredado, pero hay muchos más.
-Comprador:En este caso, el futuro comprador de una vivienda acude a un técnico
tasador para saber cuál es el precio real que se le adjudica al
inmueble que desea comprar, comprobando, por una parte, que las
condiciones pactadas se ajustan a la realidad y por otra, aumentando su
poder de negociación en busca de rebajas en el precio final.
-Compañías aseguradoras:Las empresas de seguros están estrechamente ligadas a las tasaciones de
inmuebles ya que el valor de éstos influye directamente a la hora de
valorar posibles daños en una vivienda. Por ello, y para que no quede
desactualizado el valor del inmueble asegurado, estas compañías suelen
requerir su valoración cada 2 años.
-Agencia Tributaria: Este
organismo público también precisa de las valoraciones de ciertos
patrimonios con objeto de regular el impuesto de bienes inmuebles de
los contribuyentes.
-Otras entidades: Además
de estos cuatro sujetos, también existen otras empresas y entidades
interesadas en la valoración de ciertos inmuebles para situaciones
puntuales como puede ser para el caso de un juicio en el que se discute
el valor de un inmueble.
Qué métodos de valoración existen? Para
valorar el inmueble, el técnico tasador tiene varios métodos para
realizarlo, y según cuál sea el bien y el fin de la tasación se elegirá
uno u otro. Los cuatro métodos que se suelen utilizar son:
-Método de comparación: Con
este procedimiento se busca hallar el valor del inmueble mediante la
comparación con otros inmuebles cercanos o de similares
características. Se suele utilizar en operaciones de compraventa y
valoraciones empresariales entre otras.
-Método del coste:El uso de esta fórmula se compagina con el método anterior y consiste
en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble
valorado.
-Método de capitalización o actualización de rentas:Es el empleado para la tasación de grandes negocios, los cuales son
susceptibles de generar rentas. Así, la valoración del inmueble
considera las rentas generadas hasta el momento de la tasación.
-Método residual: Se
utiliza cuando no es posible calcular el valor mediante el método de
comparación. En este caso, el método consiste en calcular el valor que
alcanzaría la edificación una vez finalizada, restándole a éste los
gastos derivados en su construcción. Es una técnica muy utilizada para
valoraciones de suelo de solares y terrenos, y en inmuebles que
necesitan una rehabilitación.
¿Qué factores influyen en la tasación de una vivienda? En la
tasación de un apartamento, el técnico debe reparar en un serie de
factores, tanto ajenos como propios de la vivienda, que definirán su
valor final.
-Ubicación: La
mera situación geográfica del edificio es clave para la valoración de
pisos, de manera que si la vivienda se encuentra en un barrio donde
abundan las zonas verdes, esta bien comunicada y dispone de gran
cantidad de servicios a su alrededor el precio de la vivienda aumentará
exponencialmente.
-Mantenimiento:El estado de la vivienda también es importante a la hora de definir su
precio. Por eso, si el edificio esta convenientemente reformado y el
mantenimiento y conservación de sus instalaciones es el idóneo, la
cotización de la vivienda aumentará.
-Superficie: Lógicamente, los metros cuadrados de los que disponga el piso definirán en gran medida su valor.
-Distribución: Junto
al tamaño del inmueble, la distribución de la casa también influirá. El
tasador tendrá en consideración el numero de habitaciones y baños de
los que dispone la vivienda.
-Materiales de construcción: La
calidad en los materiales usados para la construcción del edificio, así
como las instalaciones de las que disponga tiene una importancia
capital. Así, las viviendas eficientes, correctamente insonorizadas,
con buenos acabados y sistemas de calefacción y aire acondicionado
incorporados tendrán mejor valoración que los que no lo tengan.
-Zonas Comunes: Los
espacios e instalaciones comunes dentro de la urbanización o edificio
como ascensores, piscinas u otras zonas de disfrute comunitario
aumentarán el valor de la tasación de las casas.
-Situación del mercado:Estudiadas todas las características propias de la vivienda y su
entorno, la valoración se redondeará en función de factores ajenos a
ella como el ciclo económico o la oferta y la demanda de la zona en el
momento de la tasación.
Tasación de inmuebles
Se realiza un estudio en profundidad
del inmueble a tasar de acuerdo a la metodología correspondiente
por normativa según el tipo de inmueble, valores
de mercado, de reposición , etc. Se documenta el informe
con la metodología usada , los razonamientos y cálculos
efectuados .El correspondiente informe se entrega firmado por
el Perito Judicial/Ingeniero.
-. Uso rústico -. Uso residencial -. Uso terciario -. Uso Industrial
